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算完之後，還是要有人陪你看
稅法條文誰都查得到，難的是套進你這一間、你這個身分、你這個時間點。試算只是抓方向，真正要做決定之前，歡迎直接問我，不收費也不必先委託。
房產顧問 ・ 16 年資歷
林津陞
全國不動產 板橋加盟店新北市板橋區文化路二段 37 號
經紀業｜非凡不動產有限公司
經紀人｜謝政峯 (99)北縣字第002181號
營業員｜林津陞 (99)登字第148103號
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買、賣、持有、傳承、出租——每個階段要繳的稅都不一樣，而且大多不是用成交價算的。這頁把五個階段拆開來講，並附上四組可以直接輸入數字的試算工具。
稅的問題沒有標準答案，先看你站在哪個位置。點下去直接跳到對應段落。
四組工具，輸入數字就出結果。這是概算，正式申報前仍要以稅捐機關核定為準——但足夠讓你在談價、簽約之前心裡有底。
課稅所得＝成交價－取得成本－可減除費用－土地漲價總數額。稅率：持有 2 年內 45%、逾 2 未逾 5 年 35%、逾 5 未逾 10 年 20%、逾 10 年 15%；符合自住優惠者，課稅所得先減 400 萬免稅額，超過部分按 10%；非自願因素或都更危老後首次移轉且持有 5 年內者按 20%。申報期限為所有權移轉登記日次日起 30 日內，即使沒有獲利或免稅也要申報。
契稅由買方負擔，以房屋評定現值（扣除免稅騎樓現值後的核定契價）乘 6%，與成交價無關；須於契約成立之日起 30 日內申報，逾期每 3 日加徵應納稅額 1% 怠報金。印花稅按公契所載金額 1‰ 計貼。登記規費與代書費為市場行情概估，實際依地政事務所與承辦代書而定。
房屋稅以「課稅現值」計算，地價稅以「申報地價總額」計算，兩者都不是用成交價。地價稅一般用地採累進制，超過累進起點地價的部分稅率會由 10‰ 逐級調升至 55‰，本試算僅以基本稅率概估。
租賃所得併入綜合所得總額課稅。未逐項舉證者，可按租金收入的 43% 作為必要損耗及費用減除。本試算僅就這筆租賃所得以你選定的邊際稅率概估，實際稅負須併入全年所得後計算。
賣方最主要的兩筆是房地合一稅與土地增值稅。前者課的是「獲利」，後者課的是「土地漲了多少」，兩件事分開算。
| 情形 | 稅率 | 說明 |
|---|---|---|
| 持有 2 年以內 | 45% | 短期交易，最重 |
| 逾 2 年、未逾 5 年 | 35% | |
| 逾 5 年、未逾 10 年 | 20% | |
| 逾 10 年 | 15% | 鼓勵長期持有 |
| 符合自住優惠 | 10% | 課稅所得先減 400 萬免稅額，超過部分才課 |
| 非自願因素、都更危老後首次移轉 | 20% | 持有 5 年以內適用 |
| 類型 | 稅率 | 主要條件 |
|---|---|---|
| 一般用地 | 20 / 30 / 40% | 依漲價倍數累進 |
| 自用住宅・一生一次 | 10% | 本人、配偶或直系親屬於簽約買賣前辦竣戶籍登記即可（沒有設籍年數的要求）；出售前 1 年內無出租或供營業使用；都市土地 3 公畝、非都市 7 公畝以內。一輩子只能用一次，不限持有年數 |
| 自用住宅・一生一屋 | 10% | 必須先用過一生一次。出售前持有該土地滿 6 年，且本人或配偶、未成年子女設籍並持有該自用住宅連續滿 6 年；出售前 5 年內無出租或供營業使用（含公益出租、社宅包租代管）；出售時本人與配偶及未成年子女名下無其他房屋；都市土地 1.5 公畝、非都市 3.5 公畝以內。符合條件可無限次使用 |
買方的稅費比賣方單純，但最容易被低估。多數人簽約時只盯房價和貸款，等代書開出規費清單才發現還有一筆。
| 項目 | 計算基礎 | 誰負擔 | 時限 |
|---|---|---|---|
| 契稅 | 核定契價 × 6% | 買方 | 契約成立 30 日內 |
| 印花稅 | 公契金額 × 1‰ | 買方 | 辦理登記前 |
| 登記規費 | 約 1‰ ＋ 書狀費 | 買方 | 辦理登記時 |
| 代書費 | 市場行情 | 買方 | 依約定 |
| 仲介服務費 | 最高 2% | 買方 | 成交時 |
房屋稅 2.0（囤房稅 2.0）從 113 年 7 月 1 日施行、114 年 5 月起正式開徵。最大的改變是非自住房屋改採「全國歸戶」，而且是全數累進——超過一定戶數，是名下每一戶都跳到高稅率。
| 使用情形 | 新北市稅率 | 條件 |
|---|---|---|
| 全國單一自住 | 1.0% | 全國僅 1 戶且房屋現值在一定金額以下 |
| 自住 | 1.2% | 無出租或營業、本人配偶或直系親屬實際居住並設籍、本人與配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內 |
| 公益出租人出租 | 1.2% | 經核定之公益出租人 |
| 非自住・全國 2 戶以內 | 3.2% | 新北市 114 年 2 月 26 日修正發布，自 113 年 7 月 1 日施行。按全國應稅房屋戶數採全數累進 |
| 非自住・全國 3 至 4 戶 | 3.8% | |
| 非自住・全國 5 至 6 戶 | 4.2% | |
| 非自住・全國 7 戶以上 | 4.8% |
繼承和贈與不是「哪個比較省」這麼簡單，要看子女拿到之後打算怎麼處理。這是最容易做錯決定的一塊。
| 比較項目 | 繼承 | 贈與 |
|---|---|---|
| 免稅額 | 遺產稅 1,333 萬 | 每年每位贈與人 244 萬 |
| 土地增值稅 | 不課徵 | 要課，且不能用自用住宅 10% 優惠 |
| 契稅 | 不課徵 | 受贈人按 6% 繳納 |
| 時機 | 須待被繼承人過世，無法提前規劃 | 生前可分年、分人逐步移轉 |
| 誰繳稅 | 繼承人 | 贈與人（送的那一方） |
| 日後出售的成本認定 | 兩者相同。都是以繼承或受贈當時的房屋評定現值加公告土地現值，按消費者物價指數調整後認定，不是長輩當初的買價。這通常遠低於市價，會把帳面獲利墊高 | |
| 持有期間 | 可合併計算被繼承人的持有年數 | 從受贈日起算（配偶間贈與除外） |
| 房貸餘額 | 併同繼承的貸款餘額可依法扣除 | 不適用 |
租金收入屬於租賃所得，要併入綜合所得稅申報。多數房東用的是 43% 標準扣除，但這不一定最划算。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 必要費用 | 未逐項舉證者，可按租金收入 43% 作為必要損耗及費用減除；能核實舉證者（折舊、修繕、房屋稅、地價稅、保險費、貸款利息等）可按實際認列 |
| 公益出租人 | 每屋每月租金收入最高 15,000 元 免納綜所稅，房屋稅維持 1.2% |
| 社會住宅包租代管 | 房屋稅適用 1.2%，另有所得稅與地價稅優惠 |
| 房屋稅影響 | 一般出租後不再屬於自住，稅率區間 1.5% 至 2.4% |
錯過申請期限，優惠稅率就要等下一年。這幾個日子存進手機提醒最實在。
這幾題是我實際帶看時最常被問、也最常被答錯的。
是「前 400 萬免稅、超過部分課 10%」，不是全部免稅。而且 6 年內只能用一次，本人、配偶、未成年子女合併計算。
契稅用的是房屋評定現值，而且只算建物不算土地。評定現值一般遠低於市價，實際金額差非常多。
房屋稅用「課稅現值」，地價稅用「申報地價總額」，兩者都不是成交價，金額會低很多。實際數字看你的房屋稅單與地價稅單。
虧損、免稅、自住優惠都一樣要在期限內申報。沒申報會被處罰，這跟要不要繳稅是兩件事。
不是。繼承或受贈取得的房地，成本一律以取得當時的房屋評定現值加公告土地現值、按物價指數調整後認定。長輩 1,000 萬買的房子，繼承時公告現值可能只有 400 萬——賣 1,200 萬會被認定獲利 800 萬，不是 200 萬。
重購的房地在 5 年內改作其他用途或再行移轉，退還的稅額會被追回。買完不能馬上轉手，也不能改成出租。
要看小孩之後會不會賣。贈與要繳土增稅（不能用 10% 優惠）和契稅，繼承則兩者都免。日後出售時，兩者的成本認定其實一樣（都用取得當時的公告現值），差別在繼承可以併計長輩的持有年數，稅率因此可能從 45% 降到 15%。
貸款、稅務、購屋知識三個工具都在，另外我做了一本 38 頁的購屋手冊，也可以直接下載。
稅法條文誰都查得到，難的是套進你這一間、你這個身分、你這個時間點。試算只是抓方向，真正要做決定之前，歡迎直接問我，不收費也不必先委託。